Agent mandataire immobilier : quel statut choisir ?

Vous êtes décidé à vous réorienter vers l’immobilier, ou à quitter votre groupe immobilier pour voler de vos propres ailes ? Le statut d’agent mandataire vous permet de bénéficier de l’accompagnement d’un groupement qui fournit conseils et outils. Au démarrage, il vous faudra déclarer votre activité et opter pour un statut juridique parmi les trois qui n’impliquent pas la personnalité morale, puisque vous devez rester un agent mandaté en tant que personne. Détaillons les implications de votre choix.

L’agent commercial en immobilier

Le mandataire en immobilier n’est par définition pas totalement indépendant dans l’exercice de son métier. Revenons sur ces éléments de définition.

L’affiliation à une société exerçant le métier d’agent immobilier

Avant toute chose, il faut savoir qu’en tant qu’indépendant, vous ne disposez pas du droit d’exercer le métier d’agent immobilier. C’est d’ailleurs pour cela que le terme utilisé (et imposé par la Loi Hoguet) est « agent commercial en immobilier ». Le sous-entendu est évident : même en étant votre propre patron, vous travaillez comme apporteur d’affaires pour une société qui, elle, dispose de la carte d’agent immobilier.

Dès lors, les commissions gagnées grâce aux ventes reviennent à votre mandataire, qui vous reverse une rémunération qui constitue votre chiffre d’affaires. Pour davantage d’informations sur le pourcentage de rémunération, reportez vous à notre article dédié au sujet.

La déclaration de son activité

Pour exercer en toute légalité, il est nécessaire de disposer d’un mandat d’agent commercial vous permettant de vous déclarer au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC). La société immobilière vous délègue ainsi certaines de ses missions, vous permettant d’agir en tant que professionnel de confiance.

Une fois cette formalité accomplie, reste à choisir la forme de société qui vous permettra de facturer votre commission. En la matière, trois choix s’offrent à vous : la micro-entreprise, l’entreprise individuelle et l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL, forme évoluée de la précédente).

Le statut de micro-entrepreneur

Régime le plus facile, tant dans l’accès que dans la gestion qu’il impose, la micro-entreprise (ou auto-entreprise) constitue le choix le plus fréquent pour le démarrage d’activité de l’agent mandataire immobilier. Il s’agit d’une activité en nom propre qui déleste de certaines contraintes de la gestion d’une société.

Les avantages qui en découlent sont nombreux, comme des obligations comptables très simplifiées, une absence de charges si aucun chiffre d’affaire n’est engrangé et une situation fiscale souple : les taux de prélèvement sont intéressants et la TVA n’est pas applicable jusqu’au seuil de 34 400 €, permettant une meilleure compétitivité.

Ajoutons qu’il est possible de cumuler cette activité avec un emploi salarié et de toucher le cas échéant un complément de revenu de Pôle Emploi, rassurant pour les premiers temps de l’activité.

A noter toutefois que de la même façon qu’elle n’est pas facturable, il est impossible de déduire la TVA des dépenses effectuées. Également, les frais réels ne sont pas déductibles de la déclaration et peuvent peser sur le résultat. Pour autant, un abattement forfaitaire s’applique, de 34% du chiffre d’affaires réalisé pour les activités de prestation de services.

Enfin, ce statut ne pourra être conservé que dans la limite d’un chiffre d’affaires annuel de 72 500 €. Au-delà, il vous faudra adopter une des deux autres options.

L’entreprise individuelle

Elle constitue le choix évident de l’agent mandataire en immobilier dont le chiffre d’affaires dépasse le seuil de la micro-entreprise.

Là encore, l’entrepreneur exerce en nom propre et il est responsable sur ses biens propres, des dettes contractées (à l’exception de sa résidence principale). Le patrimoine reste privé et des fonds peuvent être apportés ou retirés sans justification. Aucune notion de rémunération ne s’applique, seuls les bénéfices réalisés sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) en ce qui concerne l’agent mandataire immobilier.

La disparition de plafond pour le chiffre d’affaires s’accompagne de la nécessité de complexifier sa gestion d’entreprise : la tenue d’une comptabilité régulière et l’établissement de comptes annuels deviennent obligatoires. La rigueur est de mise car :

• les charges sont ici déductibles au réel ;
• la TVA doit être facturée sur les rentrées, et récupérée sur les dépenses.

Tenir des tableaux précis assure l’exactitude des déclarations. Pour autant, il n’y a pas d’obligation de dépôt des comptes auprès du greffe à la fin de l’année.

L’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL)

Evolution de l’entreprise individuelle simple, l’EIRL engendre des frais complémentaires dus à l’obligation de déposer les comptes annuels. Elle ajoute cependant deux avantages de taille à la forme précédente.

Tout d’abord, comme son nom l’indique, l’intérêt de ce statut est de protéger les biens personnels de toute dette que pourrait contracter l’entreprise. Seuls les biens nécessaires à l’exercice de l’activité constituent le gage des créanciers professionnels, après avoir fait l’objet d’une « déclaration d’affectation du patrimoine » au registre de publicité légale. Attention, un patrimoine déclaré de plus de 30 000 € devra être évalué par un expert-comptable et si le bien est un immeuble, l’intervention d’un notaire s’imposera.

Deuxièmement, l’EIRL vous laisse le choix entre une imposition sur le revenu ou l’accès à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce dernier cas, vous serez imposé sur votre rémunération et sur la partie des dividendes qui excède 10% de la valeur du patrimoine affecté.

L’EIRL constitue le dernier palier entre l’entreprise individuelle et une forme de société impliquant une personne morale : elle reste accessible à l’agent mandataire immobilier.

La volonté affichée du gouvernement français d’offrir des facilités à la création d’entreprise, permet de se lancer en limitant les risques et les contraintes quotidiennes. En matière immobilière, devenir indépendant mais accompagné par un réseau fournit les clés indispensables à la réussite. Il ne vous reste plus qu’à sélectionner le groupement qui répondra au mieux à vos attentes. A vous les affaires !